Переводим квартиру в нежилой фонд
Распоряжаться собственной квартирой по своему усмотрению вполне естественное желание собственника. Использование собственной квартиры (жилого помещения) для ведения бизнес деятельности будь-то офис или магазин с законодательной позиции недопустимо. Дефицит недвижимости для ведения бизнеса предприниматели решают путем перевода квартиры в нежилой фонд. Как перевести помещение из жилого фонда в нежилой?
Порядок перевода жилыx помещении или строений в нежилыe.
Очень часто юридические лица, которые приобрели или арендуют квартиры для размещения офиса, осуществления иной деятельности, не связанной с постоянным проживанием граждан (ст. 6 Жилищного кодекса), сталкиваются с вопросами перевода их в нежилые.
Потребность в юридическом оформлении такого перевода основывается на том, что СТ. 6 Жилищного кодекса прямо запрещает предоставление помещений в жилых домах для нужд промышленного характера. Переоборудование жилых помещений для использования их в иных целях проводится в случае определения их непригодными для проживания с дальнейшим переведением их в нежилые, что регулируется СТ.8 ЖК УССР и постановлением Совета Министров УССР от 26.04.84 №189 "О порядке обследования состояния жилых домов с целью установления их соответствия санитарным и техническим требованиям и признания жилых домов и жилых помещений непригодными для проживания".
В соответствии с СНИП 08.0189 "жилые здания", такие помещения могут быть размещены в жилыx домах на первом, втором и цокольном этажах и должны иметь входы и эвакуационные выходы, изолированные от жилой части дома. Разработку про- ектной документации на переоборудование и перепланирование квартир необходимо осуществлять согласно требованиям действующих строительных норм и правил (СНИП 2.08.01-89 "Жилые здания", СНИП 2.04.0887 "Газоснабжение", ДБНА.2.23-97 "Состав, порядок разработки, согласования и утверждения проектной документации для строительства" и другие) и согласовывать с местными органами государственного надзора. Также изменение назначения строения (помещения) должно осуществляться с соблюдением требований Закона Украины "Об основах градостроительства", Правил пользования помещениями жилых домов и прилегающими территориями, утвержденных постановлением КМУ №572 от 08.10.92 г., Законом Украины "Об обеспечении санитарного и эпидемиологического благополучия населения".
Процесс перевода жилых помещений в нежилые осуществляется соответствующими органами местной власти и самоуправления в пределах их компетенции, определенной в законе "О местном самоуправлении в Украине", а киевскими властями - также согласно Закону "О столице Украины - городе-герое Киеве".
Так, в Киеве рассматриваемый процесс регулируется Распоряжением Киевской городской государственной администрации (далее - КГГА) №1825 от 01.10.2002 года и предусматривает два порядка перевода жилого строения (помещения) в нежилое:
1. Перевод жилого строения (помещения) в нежилое в связи с признанием его непригодным для проживания (ст.7 ЖК)
в этом случае собственник жилого строения (помещения) обращается с заявлением в райгосадминистрацию по месту расположения жилого строения (помещения).
К заявлению прилагаются:
• заверенные нотариально копии документов, которые подтверждают право собственности на жилое строение (помещение) (договор купли-продажи, свидетельство на право собственности или др. с отметкой БТИ о регистрации);
• справку БТИ о проценте физического износа;
• в случае необходимости вывод проектного института (НИИ "Проектреконструкция", АО "Киевпроект" или др.) о техническом состоянии и о невозможности или нецелесообразности проведения капитального ремонта;
• технический паспорт на жилое строение, жилое помещение (этажный план);
• справку жилищно-эксплуатационной организации (либо ОСМД', ЖСК или др.) о том, что в жилом строении (помещении) никто не зарегистрирован и не проживает.
Межведомственная комиссия обследует состояние жилого дома, жилого помещения, о чем составляется акт. Акт подается райгосадминистрации для дальнейшего решения вопроса относительно при знания жилого строения (помещения) непригодным для проживания.
После принятия положительного решения выдается распо-ряжение райгосадминистрации о признании жилого строения (помещения) непригодным для проживания, копия которого вместе с актом межведомственной комиссии предоставляется собственнику жилого строения (помещения).
После этого в КГГА собственником жилого строения (помещения) предоставляются такие документы:
• заявление собственника жилого строения (помещения);
• копия распоряжения райгосадминистрации о признании жилого строения (помещения) непригодным для проживания;
• акт межведомственной комиссии;
• справка БТИ о проценте физического износа;
• в случае необходимости, вывод проектного института о техническом состоянии жилого дома и о возможности или нецелесообразности проведения его капитального ремонта; • заверенные нотариально копии документов, которые подтверждают право собственности;
• технический паспорт жилого строения, жилого помещения (этажный план);
• справка из жилищно-эксплуатационной организации (осмд, ЖСК или др.) о том, что в жилом строении (помещении) никто не зарегистрирован и не проживает:
• в случае, если в доме создано ОСМД, либо квартира находится в доме ЖСК предоставляется письменное согласие их органов управления, либо, если таковые организации отсутствуют - письменное согласие проживающих в доме лиц.
По результатам рассмотрения поданных документов, КГГ А принимает распоряжение о признании помещения (строения) непригодным для проживания и переводе его в нежилое.
2. Перевод пригодного для проживания жилого строения (помещения) в нежилое в порядке исключения (ст.8 ЖК).
Если нет видимых причин признавать жилое строение (помещение) непригодным для проживания, но есть необходимость поменять его целевое назначение, это можно сделать в порядке исключения, подав соответствующее заявление в КГГА.
К заявлению прилагаются:
• заверенные нотариально копии документов, которые подтверждают право собственности на жилое строение (помещение);
• технический паспорт жилого дома, жилого помещения (этажный план);
• справка из жилищно-эксплуатационной организации (либо осмд, ЖСК или др.) о том, что в жилом строении (помещении) никто не зарегистрирован и не проживает;
• в случае, если в доме создано ОСМД, либо квартира находится в доме ЖСК предоставляется письменное согласие их органов управления, либо, если таковые организации отсутствуют - письменное согласие проживающих в доме лиц.
По результатам рассмотрения поданных документов, КГГА принимает распоряжение о переводе в нежилое либо отказе в таком переводе.
Отметим, что переводимое в нежилой фонд помещение должно отвечать ряду требований:
1.Это должен быть первый или второй этаж (если первый этаж не жилой фонд).
2.Соседи и ЖЭК должны дать согласие.
3.Должна быть возможность обустройства отдельного входа.
4. Здание не является памятником архитектуры.
Целесообразность смены назначения помещения определяется либо непригодностью помещения для проживания, либо желанием владельца.
В столице процедура перевода в нежилой фонд выглядит приблизительно так:
Этап 1.
Подается заявление в Администрацию района расположения дома с приложением копий нотариально заверенных документов о праве собственности на помещение, технический паспорт на жилое помещение (поэтажный план), справка из ЖЭКа об отсутствии зарегистрированных и проживающих лиц и конечно справки об отсутствии задолженности, копия паспорта собственника.
Этап 2.
В случае положительного рассмотрения заявления собственника вместе с решением дается лист согласований, который нужно будет подписать в ряде инстанций (СЭС, пожарные, газ и т.д.).
Этап 3.
После получения положительных согласований служб повторно подается пакет документов, и городская администрация дает поручение Главному управлению по экономики и развитию города заключить соглашение об уплате паевого взноса на развитие социальной инфраструктуры города. Этот взнос рассчитывается индивидуально в зависимости от социальной значимости нежилого помещения. Отметим, что это платеж будет самым большим. Главное управление жилищного хозяйства городской администрации после изучения документов заявителя принимает решение о переводе помещения в нежилой фонд.
Этап 4.
Получение Свидетельства о праве собственности на нежилое помещение.
В заключение необходимо отметить, что в данной статье мы рассмотрели только очень общие вопросы процедуры перевода помещений и строений в нежилые. На практике огромное значение для осуществления такого перевода имеет еще и то, к какой части жилого фонда относится помещение или строение (государственному, местных советов или ведомственному фонду, общественному, фонду ЖСК, частному), для каких целей планируется дальнейшее использование помещения, будет ли осуществляться перепланировка и тому подобное. Поэтому, проводя процедуру перевода, следует внимательно изучить нормативные документы, регулирующие эту процедуру, либо обратиться за помощью к соответствующим специалистам.
