Обмен квартир.
Продажа жилого помещения с одновременной покупкой другого жилого помещения применяется в основном в тех случаях, когда продаваемое жилье является единственным. На сегодняшний день это самый популярный вид квартирных сделок, почти полностью вытеснивший с рынка недвижимости обмен квартир. Разъезд и съезд - по сути, различные формы обмена квартир. Из отдельных сделок могут составляться цепочки, в которых бывает задействовано до десятка жилых помещений. Основная проблема состоит в том, что хотя бы одно, конечное жилое помещение, должно быть "свободным". "Свободным" принято называть жилое помещение в котором никто не прописан (свободное юридически), никто не проживает и не хранит вещи(свободное физически). С этим, как правило и возникают проблемы, так как рынок "свободных" квартир весьма ограничен и имеет отрицательную динамику роста. Вообще, решив сменить одно жилье на другое, нужно понимать, что подобрать новую площадь, идеально подходящую по всем параметрам, удастся вряд ли. Это вытекает из методики продаж. Вкратце она такова:
Первый этап - продажа имеющейся квартиры, точнее, поиск потенциального покупателя. Второй - подбор новой квартиры (комнаты, дома). Вроде бы все просто. Все дело в том, как это совместить и втиснуть в узкие временные рамки. Иными словами, покупатель не будет бесконечно ждать, пока продавец подберет себе подходящий вариант. Срок, в течении которого должна состояться сделка, фиксируется договором. Там же отражаются взаимные обязательства сторон и условия получения задатка. Задаток вообще понятие особое. Он отличается от прочих форм предварительной оплаты тем, что в случае неисполнения договора возвращается в двойном размере. "Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка". Оптимальная схема действий выглядит следующим образом. В течении нескольких дней после того, как нашелся покупатель, подобрать жилое помещение для себя, и только потом, одновременно, заключать предварительные договоры и обмениваться задатками. Такой подход исключает риск попадания в ситуацию, когда приходиться приобретать то жилье, которое есть в данный момент на рынке недвижимости( а не то, что хотелось), либо нести материальный ущерб.
Большинство обменных сделок проходят с участием риэлторских фирм, что, в общем, и правильно - любым делом должны заниматься специалисты. Это. Однако не означает, что специалистам нужно слепо довериться. Как раз наоборот. За свои деньги клиент вправе ожидать качественной услуги в полном объеме. Для этого требуется не только добиться, что бы все пункты договора с риэлторской фирмой( особенно те, где говориться об обязанностях) были записаны в виде четких и ясных формулировок, исключающих возможность двойного толкования, но и контролировать их точное исполнение в течении всего срока действия договора.
В договоре должно быть отражено:
- Сумма, получаемая продавцом за свое жилое помещение.
- Вознаграждение фирмы (фиксированное или в процентах).
- Срок действия договора.
- Кто оплачивает расходы по оформлению сделки.
- Кто собирает пакет документов, необходимый для совершения сделки.
- Присутствие агентов на показах продаваемого жилого помещения.
- Обязанности по поиску приобретаемого жилого помещения.
- Подробная характеристика приобретаемого жилого помещения( жилая и общая площадь, этаж, район, наличие балкона и телефона, тип здания и т.п.)
- Присутствие агентов на просмотрах приобретаемого жилого помещения.
Покупка жилого помещения обременяет сделку по продаже. Именно по этому они обязательно должны быть записаны в одном договоре. Если договор делиться на две самостоятельные части - покупку жилого помещения и продажу жилого помещения, есть риск, что риэлторы ,найдя покупателя, заберут аванс в качестве оплаты своих услуг, и откажутся от исполнения второго договора, если это будет представлять определенную сложность. Таким образом, фирма останется при деньгах, а клиент при проблемах, и очень серьезных. Кончается все это, как правило, тем, что человек получает совсем не то, на что рассчитывал изначально, да еще теряет при этом в деньгах.
Есть при обменных сделках сложности и с взаиморасчетом. Так как в цепочке обмена задействовано одновременно несколько квартир, а моментом перехода права собственности является государственная регистрация, то всегда существует вероятность, что одна из сделок сорвется(не будет зарегистрирована), то есть жилое помещение не поменяет собственника. Произойти это может по той или иной причине, не всегда зависящей от участников сделки. Таким образом возникает ситуация, при которой кто-то может остаться без квартиры(комнаты) и без денег. Что бы избежать подобных проблем, желательно вносить в документ, регламентирующий получение денег, условия регистрации у нотариуса всех договоров купли-продажи, участвующих в цепочке. Оговаривать такой подход к взаиморасчету следует при заключении предварительного соглашения, что бы это не стало сюрпризом не для кого из участников сделки, и, как следствие, не поставило ее под угрозу срыва.